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Mediación preventiva en contratos de arrendamiento

Antecedentes:

En una sociedad capitalista como la nuestra donde se permite la transmisión del uso, goce y disfrute de la propiedad privada (la cosa arrendada) a un tercero mediante un contrato al que llamamos arrendamiento a cambio del pago de un precio cierto, es inevitable el surgimiento de conflictos que abonan de una manera importante al congestionamiento de los tribunales.

El contrato de arrendamiento se encuentra definido por el artículo 2272 del Código Civil para el Estado de Baja California de la siguiente manera: “Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto.”


Definición de mediación: Ley de Justicia Alternativa para el estado de Baja California, artículo 2do fracción VIII: “Al procedimiento voluntario por el cual dos o más personas involucradas en una controversia, asistidas por un tercero imparcial, conjuntamente participan en dirimirla y elaboran un convenio o acuerdo que le ponga fin, debido a la comunicación que este propicia.”

El uso preventivo de la mediación es un concepto de reciente utilización y una propuesta respetuosa que les hago.




Partiendo del hecho de que un conflicto que puede prevenirse será medio un conflicto, no debemos encasillar a la mediación únicamente como un mecanismo de solución de conflictos, que lo es y uno muy efectivo sino que los abogados y mediadores debemos romper el paradigma de ser únicamente agentes de resolución de controversias y obtención de la justicia mediante el litigio unos y la mediación los otros y migrar a formas más efectivas de servir a los intereses de nuestros clientes, siempre en el marco del derecho y la ética.


El uso preventivo de la mediación tiene aún algunos obstáculos, el principal en mi opinión es la falta de interés del sistema judicial por redefinir la impartición de justicia, así como la terrible burocracia en la que se desenvuelve el aparato judicial de nuestro estado la cual sepulta cualquier intento de modernizar la justicia; como dice muy acertadamente el maestro Gorjón: “cuando la incompatibilidad entre las partes es menor no es necesaria una salida agresiva, en especial si lo que se vulnera es un interés y no un sentimiento”


En un planteamiento informal hecho ante el CEJA acerca de esta propuesta, se me informó que como no existe aún controversia, ellos no podrían participar en la promoción de este servicio y mucho menos ratificar este tipo de convenios privados de mediación preventiva, por lo que en mi humilde opinión lamentablemente se niega el hecho de que la prevención de un conflicto es parte de las bondades y propósitos de la mediación ya que una comunicación efectiva entre las partes contratantes negociando los términos antes de celebrar un contrato puede prevenir de manera muy importante un potencial litigio en caso de controversia.






Si ustedes les preguntan a sus clientes si ellos estarían de acuerdo en prevenir los conflictos en lugar de tener que resolverlos, ¿qué creen que responderían?

¿Deberíamos entonces conformarnos con sistemas judiciales rebasados, arcaicos e insensibles a las necesidades de los ciudadanos o exigir que el sistema judicial permanezca en constante evolución y atienda más puntualmente los reclamos sociales?

Lamentablemente lo que no se puede medir no se puede mejorar y en nuestro estado no existen estadísticas acerca del impacto de los litigios por arrendamiento en el sistema de impartición de Justicia.


Sin embargo, para darnos una idea más clara de la dificultad que representa para los tribunales atender un asunto en materia civil les adelanto que solamente la población de Tijuana es de 2,157,853 habitantes sin contar la población flotante y en este partido Judicial de Tijuana existen en total 22 jueces de primera instancia de los cuales solo 9 atienden la materia civil. En el Estado de Baja California hay 19 jueces en materia civil y según el INAI debieron juzgar sobre un acumulado de entre 142,000 a 153,000 mil asuntos en 2020, por lo que cada juez civil debió conocer y atender alrededor de 8,052 asuntos, por favor hagan sus cuentas.


Si atendemos que el estándar internacional determinado por la OCDE es de 65 jueces por cada 100,000 habitantes podemos deducir que tenemos un escandaloso déficit de un poco más de 1380 jueces. Habiendo dicho lo anterior creo que se justifica plenamente la búsqueda de alternativas que prevengan y solucionen los conflictos y le devuelvan la tutela jurídica de los mismos a las propias partes interesadas.


EL procedimiento tradicional


Nuestro código civil establece el procedimiento para dirimir los conflictos por falta de pago de la renta en el contrato de arrendamiento, el denominado juicio sumario de desahucio, en el artículo 475 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Baja California.

En este procedimiento el arrendador que reclama la falta de pago de dos o más de las rentas, debe presentar ante el juez el documento ejecutivo que consiste en el contrato de arrendamiento y el arrendatario a su vez puede oponer entre otras la excepción de pago, presentando los recibos correspondientes.

En caso de que el inquilino no presente los recibos de pago, se le concederán 20 días (serían hábiles a falta de indicación expresa) para que desocupe el inmueble arrendado. Este procedimiento llamado “sumario” en la práctica no resulta ser tan expedito y efectivo porque los abogados siempre podrán promover la dilación con los diferentes mecanismos de que disponen por ley. Esta opción suele ser la regla en el tratamiento de los conflictos por arrendamiento.


¿Qué necesidad deseamos atender con el convenio de arrendamiento preventivo?

Sabemos que el riesgo más latente en este tipo de conflictos es la necesidad de la desocupación del bien dado en arrendamiento en el caso de falta de pago, por lo que ofrecer a los clientes la agilización de este proceso mediante la elaboración de un convenio preventivo que permita que se suprima la necesidad de un juicio, es un servicio que debería estar a disposición de nuestros clientes y esto puede lograrse mediante la inclusión de las cláusulas de ejecución para que formen parte del contrato de arrendamiento principal.


Y como entiendo la forma en la que pensamos los abogados deseo fundamentar como sí podemos lograr que esta propuesta sea una realidad por lo que es importante considerar los aspectos más importantes a cuidar en estos convenios:


· Las recíprocas concesiones entre las partes no deben percibirse inequitativas.

· Cuidar que las penalidades establecidas en el contrato de arrendamiento no excedan el interés legal ni el pago estipulado por concepto de renta mensual.

· También se debe establecer claramente la jurisdicción y competencia en caso de controversia y,

· Que las partes manifiesten su voluntad de que el convenio sea elevado a categoría de sentencia ejecutoriada por parte del juez.


Entendiendo al convenio preventivo como un acuerdo de voluntades donde las partes pactan de antemano cómo van a dirimir en caso de controversia, me gustaría que analizáramos este texto propuesto por el Doctor en Derecho Víctor Castrillón y Luna que refiere “que en la libertad contractual, la voluntad autónomamente expresada de las partes en ciertos casos puede resultar en una exclusión parcial o total de la norma jurídica y son obligatorias para ellas (las partes) desde el punto de vista jurídico y es legítimo en presencia de derechos denominados de su libre disposición, los cuales abundan en el derecho privado, en donde la ley permite a las partes en plena expresión del principio de la autonomía de la voluntad, establecer condiciones a su contratación, que deberán ser cumplidas, de modo que el órgano jurisdiccional, ante la eventual controversia, sustentará el sentido de su resolución interpretando la voluntad de las partes.”

Vale la pena mencionar que existe jurisprudencia que indica que la voluntad de las partes es la suprema ley en los contratos, salvo los casos que medie el interés público y la técnica jurídica sobre la que no puede prevalecer el capricho de los contratantes (autonomía parcial), no obstante si los términos de los contratos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará en el sentido literal de sus cláusulas, por lo que la interpretación de los contratos por el juzgador debe limitarse a los casos en que se hace necesaria, porque si los términos del contrato son claros, la interpretación no tiene razón de ser. Luego entonces resulta muy importante la redacción del contrato de arrendamiento y en el caso de este planteamiento el del convenio preventivo, debiendo el asesor legal asegurar que sea una redacción clara y que sin lugar a duda exprese la voluntad de las partes.


La problemática en nuestro estado:

Aunque todo convenio proveniente de los mecanismos alternos de solución de controversias adquiere la categoría de cosa juzgada en virtud de realizarse en el CEJA, en mediación privada nos encontramos con que no existe un procedimiento de certificación de mediadores en el estado de Baja California por lo que los mediadores privados nos vemos en la necesidad de acudir a la instancia judicial mediante el procedimiento de jurisdicción voluntaria para ratificar los convenios de mediación y que adquieran esta categoría, lo cual en mi opinión compromete la libre disposición de los derechos de las partes y promueve la injerencia jurisdiccional.

Existen antecedentes exitosos muy recientes en otros estados de la república del uso preventivo de la mediación y en esta ocasión deseo referirme al caso del estado de Jalisco que es el que conozco y he estudiado mejor. El IJA o Instituto de Justicia Alternativa del Estado de Jalisco mediante una solicitud de servicio de los particulares sanciona los convenios preventivos de mediación y los eleva a categoría de cosa juzgada facilitando así para las partes su ejecución forzosa en caso de incumplimiento.





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